18 Mai 2010

Evolução do Sistema Financeiro da Habitação

O Sistema Financeiro de Habitação – SFH foi criado para facilitar a aquisição de imóvel, diminuindo a burocracia existente no setor. A lei 4.380/64 que instituiu o SFH é válida, já que o beneficiário pode se utilizar das vantagens oferecidas pelo sistema. Os recursos concedidos nos financiamentos imobiliários são provenientes das poupanças voluntárias e compulsórias, estas últimas, são especialidades de algumas instituições financeiras que investem o seu capital no setor imobiliário. Em 1967 foi criado o Fundo de Compensação de Variações Salariais, que garantia o pagamento de eventuais resíduos do saldo devedor dos mutuários ao final do financiamento. Naquela época, a correção era feita de forma trimestral, surgindo daí a necessidade de se criar um novo instituto que reduzisse o saldo residual. Então, em 1969 criou-se o Coeficiente de Equiparação Salarial. A diferença entre o reajuste das prestações e dos saldos foi maior que o esperado. O salário mínimo tornou-se o indexador das prestações, e com as constantes mudanças de governos, mudaram-se também as formas de reajuste, vejamos:

  • Plano Cruzado – 1986: o valor das prestações teve os índices ajustados de maneira inferior à inflação média dos 12 meses anteriores;
  • Plano Bresser – 1987: por conta de uma nova política salarial, houve congelamento temporário;
  • Plano Verão – 1989: entre fevereiro e maio, as prestações foram congeladas novamente;
  • Plano Collor – 1990: a inflação foi aplicada aos saldos devedores e não às prestações;
  • Plano Collor II – 1991: pela falta de política salarial até o mês de setembro, os saldos começaram a ser corrigidos pela TR.

No intuito de fomentar os investimentos em financiamentos imobiliários, a Caixa Econômica Federal criou um novo programa: Carta de Crédito, com recursos do FGTS. A CEF analisa a renda do interessado, e lhe entrega uma carta de crédito com determinado valor. Em posse desse crédito, o interessado tem 180 dias para encontrar o imóvel que se encaixe nas características exigidas. Apesar da criatividade da idéia, também não deu resultado, as pessoas demoravam a encontrar um imóvel que se enquadrava nos requisitos, e quando encontrava a documentação encontra-se irregular. Idéias para alavancar o setor imobiliário não faltaram, e outra criada foi a poupança vinculada, que permitia ao interessado realizar depósitos mensais, e depois de determinado tempo obtinha um crédito idêntico ao poupado para comprar a sua residência. Uma das alternativas que foi mais bem sucedida é a Cooperativa Nacional, seu ponto negativo é a exigência de uma renda mensal superior a 20 salários mínimos. Essas cooperativas até o início de 2000 eram tuteladas pelo BNH (Banco Nacional de Habitação), passando posteriormente à Caixa Econômica Federal. Nesse sistema, a responsabilidade é do próprio comprador, pois se houver atrasos nos pagamentos das mensalidades a obra fica paralisada, uma vez que, a entrega é feita por etapas. Para adquirir um imóvel com essas condições existem três opções:

  • A inscrição em cooperativas credenciadas na prefeitura;
  • A reunião de um grupo com vinte pessoas, no mínimo, e criar uma cooperativa;
  • Sindicatos e associações que para atender aos seus associados, criam a própria cooperativa.

Atualmente a inadimplência é muito grande, alguns contratos têm amortização negativa, isto é, as parcelas do financiamento não cobrem os juros, causando um déficit no setor. Em contrapartida, liquidar a dívida não é uma boa opção, pois os descontos são ínfimos, e, boa parte da dívida não é de responsabilidade do mutuário. O próprio governo federal acredita ser desvantajoso usar os contratos para quitar a dívida. Fazer uma transferência da Carteira Hipotecária para o SFH tem mais vantagens, pois amortiza boa parte dos juros. Os mutuários que optarem por essa transferência poderão usar os recursos do FGTS, e ainda ter o limite máximo de 30% sobre sua renda para arcar com as prestações, diferentemente da primeira, que não havia limite de comprometimento da renda nos financiamentos. Existem ainda, outras opções de financiamento, além dos recursos do FGTS, Carta de Crédito, entre outros, como por exemplo, a utilização de créditos associativos, oferecidos por sindicatos, associações e cooperativas, financiamento diretamente com a construtora, concessão de recursos oriundos do Instituto de Previdência do Estado de São Paulo – IPESP, e as prestações são corrigidas de acordo com o aumento de salário, isto é, pelo Plano de Equivalência Salarial – PES. O que pode ser observado, é que as entidades privadas estão investindo cada vez mais no mercado imobiliário, aumentando a oferta, e conseqüentemente a procura, nota-se que ao ter acompanhamento da iniciativa privada, a concorrência também aumenta, gerando mais recursos para o setor, uma vez que o Governo é insuficiente para atender a crescente demanda em busca de habitação, principalmente popular.

Evolução do Sistema Financeiro de Habitação

O Sistema Financeiro de Habitação – SFH foi criado para facilitar a aquisição de imóvel, diminuindo a burocracia existente no setor. A lei 4.380/64 que instituiu o SFH é válida, já que o beneficiário pode se utilizar das vantagens oferecidas pelo sistema. Os recursos concedidos nos financiamentos imobiliários são provenientes das poupanças voluntárias e compulsórias, estas últimas, são especialidades de algumas instituições financeiras que investem o seu capital no setor imobiliário. Em 1967 foi criado o Fundo de Compensação de Variações Salariais, que garantia o pagamento de eventuais resíduos do saldo devedor dos mutuários ao final do financiamento. Naquela época, a correção era feita de forma trimestral, surgindo daí a necessidade de se criar um novo instituto que reduzisse o saldo residual. Então, em 1969 criou-se o Coeficiente de Equiparação Salarial. A diferença entre o reajuste das prestações e dos saldos foi maior que o esperado. O salário mínimo tornou-se o indexador das prestações, e com as constantes mudanças de governos, mudaram-se também as formas de reajuste, vejamos:

  • Plano Cruzado – 1986: o valor das prestações teve os índices ajustados de maneira inferior à inflação média dos 12 meses anteriores;
  • Plano Bresser – 1987: por conta de uma nova política salarial, houve congelamento temporário;
  • Plano Verão – 1989: entre fevereiro e maio, as prestações foram congeladas novamente;
  • Plano Collor – 1990: a inflação foi aplicada aos saldos devedores e não às prestações;
  • Plano Collor II – 1991: pela falta de política salarial até o mês de setembro, os saldos começaram a ser corrigidos pela TR.

No intuito de fomentar os investimentos em financiamentos imobiliários, a Caixa Econômica Federal criou um novo programa: Carta de Crédito, com recursos do FGTS. A CEF analisa a renda do interessado, e lhe entrega uma carta de crédito com determinado valor. Em posse desse crédito, o interessado tem 180 dias para encontrar o imóvel que se encaixe nas características exigidas. Apesar da criatividade da idéia, também não deu resultado, as pessoas demoravam a encontrar um imóvel que se enquadrava nos requisitos, e quando encontrava a documentação encontra-se irregular. Idéias para alavancar o setor imobiliário não faltaram, e outra criada foi a poupança vinculada, que permitia ao interessado realizar depósitos mensais, e depois de determinado tempo obtinha um crédito idêntico ao poupado para comprar a sua residência. Uma das alternativas que foi mais bem sucedida é a Cooperativa Nacional, seu ponto negativo é a exigência de uma renda mensal superior a 20 salários mínimos. Essas cooperativas até o início de 2000 eram tuteladas pelo BNH (Banco Nacional de Habitação), passando posteriormente à Caixa Econômica Federal. Nesse sistema, a responsabilidade é do próprio comprador, pois se houver atrasos nos pagamentos das mensalidades a obra fica paralisada, uma vez que, a entrega é feita por etapas. Para adquirir um imóvel com essas condições existem três opções:

  • A inscrição em cooperativas credenciadas na prefeitura;
  • A reunião de um grupo com vinte pessoas, no mínimo, e criar uma cooperativa;
  • Sindicatos e associações que para atender aos seus associados, criam a própria cooperativa.

Atualmente a inadimplência é muito grande, alguns contratos têm amortização negativa, isto é, as parcelas do financiamento não cobrem os juros, causando um déficit no setor. Em contrapartida, liquidar a dívida não é uma boa opção, pois os descontos são ínfimos, e, boa parte da dívida não é de responsabilidade do mutuário. O próprio governo federal acredita ser desvantajoso usar os contratos para quitar a dívida. Fazer uma transferência da Carteira Hipotecária para o SFH tem mais vantagens, pois amortiza boa parte dos juros. Os mutuários que optarem por essa transferência poderão usar os recursos do FGTS, e ainda ter o limite máximo de 30% sobre sua renda para arcar com as prestações, diferentemente da primeira, que não havia limite de comprometimento da renda nos financiamentos. Existem ainda, outras opções de financiamento, além dos recursos do FGTS, Carta de Crédito, entre outros, como por exemplo, a utilização de créditos associativos, oferecidos por sindicatos, associações e cooperativas, financiamento diretamente com a construtora, concessão de recursos oriundos do Instituto de Previdência do Estado de São Paulo – IPESP, e as prestações são corrigidas de acordo com o aumento de salário, isto é, pelo Plano de Equivalência Salarial – PES. O que pode ser observado, é que as entidades privadas estão investindo cada vez mais no mercado imobiliário, aumentando a oferta, e conseqüentemente a procura, nota-se que ao ter acompanhamento da iniciativa privada, a concorrência também aumenta, gerando mais recursos para o setor, uma vez que o Governo é insuficiente para atender a crescente demanda em busca de habitação, principalmente popular.

Evolução do Sistema Financeiro de Habitação

O Sistema Financeiro de Habitação – SFH foi criado para facilitar a aquisição de imóvel, diminuindo a burocracia existente no setor. A lei 4.380/64 que instituiu o SFH é válida, já que o beneficiário pode se utilizar das vantagens oferecidas pelo sistema. Os recursos concedidos nos financiamentos imobiliários são provenientes das poupanças voluntárias e compulsórias, estas últimas, são especialidades de algumas instituições financeiras que investem o seu capital no setor imobiliário. Em 1967 foi criado o Fundo de Compensação de Variações Salariais, que garantia o pagamento de eventuais resíduos do saldo devedor dos mutuários ao final do financiamento. Naquela época, a correção era feita de forma trimestral, surgindo daí a necessidade de se criar um novo instituto que reduzisse o saldo residual. Então, em 1969 criou-se o Coeficiente de Equiparação Salarial. A diferença entre o reajuste das prestações e dos saldos foi maior que o esperado. O salário mínimo tornou-se o indexador das prestações, e com as constantes mudanças de governos, mudaram-se também as formas de reajuste, vejamos:

  • Plano Cruzado – 1986: o valor das prestações teve os índices ajustados de maneira inferior à inflação média dos 12 meses anteriores;
  • Plano Bresser – 1987: por conta de uma nova política salarial, houve congelamento temporário;
  • Plano Verão – 1989: entre fevereiro e maio, as prestações foram congeladas novamente;
  • Plano Collor – 1990: a inflação foi aplicada aos saldos devedores e não às prestações;
  • Plano Collor II – 1991: pela falta de política salarial até o mês de setembro, os saldos começaram a ser corrigidos pela TR.

No intuito de fomentar os investimentos em financiamentos imobiliários, a Caixa Econômica Federal criou um novo programa: Carta de Crédito, com recursos do FGTS. A CEF analisa a renda do interessado, e lhe entrega uma carta de crédito com determinado valor. Em posse desse crédito, o interessado tem 180 dias para encontrar o imóvel que se encaixe nas características exigidas. Apesar da criatividade da idéia, também não deu resultado, as pessoas demoravam a encontrar um imóvel que se enquadrava nos requisitos, e quando encontrava a documentação encontra-se irregular. Idéias para alavancar o setor imobiliário não faltaram, e outra criada foi a poupança vinculada, que permitia ao interessado realizar depósitos mensais, e depois de determinado tempo obtinha um crédito idêntico ao poupado para comprar a sua residência. Uma das alternativas que foi mais bem sucedida é a Cooperativa Nacional, seu ponto negativo é a exigência de uma renda mensal superior a 20 salários mínimos. Essas cooperativas até o início de 2000 eram tuteladas pelo BNH (Banco Nacional de Habitação), passando posteriormente à Caixa Econômica Federal. Nesse sistema, a responsabilidade é do próprio comprador, pois se houver atrasos nos pagamentos das mensalidades a obra fica paralisada, uma vez que, a entrega é feita por etapas. Para adquirir um imóvel com essas condições existem três opções:

  • A inscrição em cooperativas credenciadas na prefeitura;
  • A reunião de um grupo com vinte pessoas, no mínimo, e criar uma cooperativa;
  • Sindicatos e associações que para atender aos seus associados, criam a própria cooperativa.

Atualmente a inadimplência é muito grande, alguns contratos têm amortização negativa, isto é, as parcelas do financiamento não cobrem os juros, causando um déficit no setor. Em contrapartida, liquidar a dívida não é uma boa opção, pois os descontos são ínfimos, e, boa parte da dívida não é de responsabilidade do mutuário. O próprio governo federal acredita ser desvantajoso usar os contratos para quitar a dívida. Fazer uma transferência da Carteira Hipotecária para o SFH tem mais vantagens, pois amortiza boa parte dos juros. Os mutuários que optarem por essa transferência poderão usar os recursos do FGTS, e ainda ter o limite máximo de 30% sobre sua renda para arcar com as prestações, diferentemente da primeira, que não havia limite de comprometimento da renda nos financiamentos. Existem ainda, outras opções de financiamento, além dos recursos do FGTS, Carta de Crédito, entre outros, como por exemplo, a utilização de créditos associativos, oferecidos por sindicatos, associações e cooperativas, financiamento diretamente com a construtora, concessão de recursos oriundos do Instituto de Previdência do Estado de São Paulo – IPESP, e as prestações são corrigidas de acordo com o aumento de salário, isto é, pelo Plano de Equivalência Salarial – PES. O que pode ser observado, é que as entidades privadas estão investindo cada vez mais no mercado imobiliário, aumentando a oferta, e conseqüentemente a procura, nota-se que ao ter acompanhamento da iniciativa privada, a concorrência também aumenta, gerando mais recursos para o setor, uma vez que o Governo é insuficiente para atender a crescente demanda em busca de habitação, principalmente popular.

Advogada inscrita na OAB/SP sob nº. 229.536, é bacharel em Direito pela Universidade Cidade de São Paulo, tem carreira sólida na área no Contencioso Cível e atua principalmente no Ramo de Seguros e do Sistema Financeiro da Habitação, tendo larga experiência em aquisição de imóveis em leilões.