3 Set 2012

Adquirindo um imóvel penhorado através de Leilão Judicial ou Extrajudicial

Prática comum no universo comercial, a hasta pública (leilão judicial) ou Leilão Extrajudicial é um meio de adquirir a propriedade através do qual pode-se comprar bens móveis, imóveis ou semoventes por valores mais acessíveis aos normalmente praticados no mercado. Fala-se aqui sobre a compra de bem imóvel que exige procedimento pré-aquisição mais cuidadoso e moroso.

O candidato a comprador ou arrematante de um imóvel, deve tomar alguns cuidados antes de optar pela compra e verificar a pré-existência de outros ônus e dívidas anteriores que pesem sobre o bem que vai adquirir em leilão e que possam vir a ser cobrados de seu novo proprietário, principalmente nos casos em que os créditos sejam classificados como reais, ou seja, aqueles que “perseguem” o imóvel e mormente sobre aqueles em que já exista ações de execução ou cobrança judiciais em curso.

Estão entre os principais créditos de natureza real as dívidas oriundas de débitos tributários/fiscais e de débitos/taxas condominiais e que podem, portanto, ser legitimamente cobradas do novo proprietário do imóvel.

Para saber-se se sobre o imóvel pesa algum tipo de ação de cobrança ou execução fiscal, é interessante checar não somente a vida pregressa do atual proprietário mas ainda, e principalmente, a do imóvel.

A checagem da vida pregressa do proprietário pode ser obtida através das certidões dos distribuidores forenses que apontarão a existência de eventuais ações judiciais movidas contra a pessoa física do último proprietário e que, dependendo de seu atual andamento, poderão vir a ser cobradas do candidato a aquisição/arrematante, embora possam ter, inclusive, natureza pessoal.

Já a vida pregressa do imóvel a ser arrematado, pode ser conhecida através da obtenção de uma via de sua matrícula, devidamente atualizada, junto ao competente cartório de registro de imóveis.

Em ambos os casos, é necessária a ressalva de que pode haver uma defasagem de 30 (trinta) dias na atualização das informações, motivo pelo qual tais documentos perdem sua validade exatamente neste período.

De posse das informações, é necessária a consulta a um profissional habilitado a analisar os resultados, considerados outros aspectos que não somente a existência de apontamentos. Pode ser necessária a apresentação de documentação complementar que vise esclarecer o atual andamento de eventuais ações judiciais com o fim de determinar a possibilidade de cobrança do candidato a comprador/arrematante, inobstante a natureza do crédito.

Bom esclarecer, com o fim de optar pela efetiva arrematação que o valor final da aquisição do imóvel a ser adquirido em leilão compõe-se da somatória de alguns valores a saber:

  • o lance ser dado em hasta pública;
  • os honorários do leiloeiro oficial (5% do valor da arrematação);
  • impostos de transmissão;
  • custas de registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
  • gastos com a intervenção de profissional junto a todos os processos que geraram eventuais penhoras que deverão ser devidamente levantadas para desembaraçar o imóvel;
  • custos com posterior ação de imissão de posse/desocupação de imóvel que envolvem custas judiciais, honorários advocatícios e gastos com depositário e desocupação do imóvel; e finalmente,
  • o pagamento das dívidas oriundas das ações de execução fiscal e de cobrança de condomínio, cujos valores efetivos deverão ser oportunamente depurados.

Enfim, tendo em mente estas principais informações, saiba que vale a pena, se for o caso, a contratação de um profissional competente capaz de evitar que você erre na hora da escolha e da compra!

Dra. Maria Valéria Mielotti Carafizi

Advogada, graduada pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie, inscrita na OAB/SP sob nº. 137.597.