17 Fev 2011

A efetivação dos financiamentos imobiliários

Quando se começa a idealizar o sonho da casa própria, nem sempre há recurso suficiente para adquirir ou comprar o tão sonhado imóvel, e quando isso acontece a melhor alternativa é procurar um financiamento imobiliário.

Deve-se preencher vários requisitos perante a instituição financeira e atendidas todas as condições, obtêm-se a carta de crédito com um valor pré-determinado, de acordo com seus rendimentos.

O financiamento concedido, por instituição financeira, construtora ou incorporadora, é considerado como “empréstimo”, ou seja, esse valor deverá ser pago em prestações mensais com juros, correções e taxas administrativas, devidamente calculadas, que provavelmente levará alguns anos para ser quitada, dependendo do montante disponibilizado.

Havendo atraso nas prestações, a instituição que concedeu o crédito poderá, a partir de três parcelas em atraso, tomar algumas providências para se apossar do bem financiado, uma vez que esse bem fica hipotecado – alienado em nome da credora até a quitação da dívida.

Para ter acesso ao financiamento imobiliário além de preencher uma série de requisitos, é necessário a comprovação de renda, ou seja, um recebimento de renda constante, não importando o valor. Assim, será necessário comprovar através de documentos e certidões que está em situação regular perante o Judiciário e o Fisco.

O Banco Central determina as regras que serão impostas às instituições, elencando quais as condições e as formas em que serão concedidos os valores. Neste sentido, vale lembrar que o crédito autorizado será proporcional à renda, e ao valor do imóvel.

Algumas instituições financeiras costumam exigir que seja correntista para requerer um financiamento; outras, inicialmente, não fazem essa exigência, mas, depois do crédito aprovado, é preciso fazer a abertura de uma conta, e, ainda assim, o banco poderá exigir mais documentos, como por exemplo, holerites, declaração de imposto de renda, e ainda, comprovação para outros bens. Estes documentos servem de garantia ao credor, pois o interessado terá que honrar o compromisso, sob pena de perder o imóvel.

Obter financiamento imobiliário sem um comprovante de renda mensal requer mais documentações, a fim de resguardar as partes envolvidas, e para isso é necessário comprovar à instituição bancária, que se tem capacidade de arcar com determinada quantia mensalmente. O próprio extrato bancário e a declaração de imposto de renda são opções que surtem efeito.

Essa alternativa é válida para os profissionais liberais e pessoas que trabalham informalmente, sem carteira de trabalho assinada e tem dificuldade para comprovar a renda.

Dentre os principais documentos necessários para o crédito, podemos citar:

  • Certidão de nascimento ou casamento;
  • RG;
  • CPF;
  • Comprovante de residência;
  • Três últimos holerites (trabalhador registrado);
  • Carteira de trabalho (trabalhador registrado), cópia da folha de rosto, da qualificação, do contrato de trabalho, da opção pelo FGTS e das alterações salariais;
  • Três últimos extratos bancários (profissional informal/liberal);
  • Última declaração do Imposto de Renda (trabalhador registrado/profissionais liberais);
  • Declaração do contador (profissional informal/liberal);
  • Certidão de antecedentes estadual e federal (comprova se há processos judiciais, criminais e fiscais contra a pessoa).

Existem duas opções às pessoas interessadas em financiar a casa própria e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) utiliza os dois tipos:

Na primeira opção, o interessado durante um ano faz uma poupança prévia, planejando a quantia que quer receber, uma vez que será com base nessa aplicação que o dinheiro será liberado;

Em segunda opção, há que se demonstrar um ganho constante, apresentando comprovantes de despesas como cartão de crédito, condomínio, escola, entre outras.

Após a comprovação da capacidade de arcar com as prestações, somada às outras obrigações, a carta de crédito é concedida, e está apta para ser utilizada no financiamento do imóvel, perfeitamente inserida nas regras do Sistema Financeiro Imobiliário.

A prestação do financiamento chega no máximo a 30% do montante da sua renda, podendo ser somada com outro integrante da família, como pais, cônjuges e filhos, se houver necessidade, segundo critérios do banco.

Existem dois sistemas de reajuste no financiamento imobiliário: o sistema SACRE e o sistema PRICE.

No sistema Sacre, as prestações são decrescentes, ou seja, com o passar dos anos a prestação vai diminuindo gradativamente. A Caixa Econômica Federal admite um comprometimento de até 30% no primeiro pagamento, chegando ao máximo de 37% próximo ao décimo ano de financiamento.

No sistema de reajuste pela Tabela Price, as prestações são crescentes, isto é, ao longo do financiamento as prestações vão aumentando, podendo ocorrer atrasos nos pagamentos, em virtude dos altos valores suportados. O planejamento das despesas torna-se impossível.

Por exemplo, se o comprometimento da renda for aproximadamente de 25% na primeira prestação (o que é exigido pela maioria das instituições), do décimo quinto ano em diante, o comprometimento da renda poderá alcançar até 80%, considerando que a renda não será alterada durante esse período.

Pode ocorrer também, que o banco ou instituição financeira à qual você é cliente, não ofereça as melhores condições de financiamento, assim atente para a escolha da instituição, que melhor atenda suas necessidades.

Assim, como em todos os contratos, o ideal é que se busque uma assessoria jurídica para lhe orientar em todo o procedimento, evitando transformar o sonho da casa própria em uma pesadelo.

Advogada inscrita na OAB/SP sob nº. 229.536, é bacharel em Direito pela Universidade Cidade de São Paulo, tem carreira sólida na área no Contencioso Cível e atua principalmente no Ramo de Seguros e do Sistema Financeiro da Habitação, tendo larga experiência em aquisição de imóveis em leilões.